少子化會戳破房市泡泡嗎?

劉彥岑
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2021年到今年中,台灣房市在百年大疫的挑戰中逆勢成長。全台灣共有35萬件房子被買賣轉移,較去年大增,2021年建照核發數量更創26年新高。榮景另一邊,台灣的高等教育面臨嚴峻的少子化挑戰,光是今年中就有4校停招、8校停辦。

少子化的這個世代,正在完成學業,即將進入社會,開始工作,成為首購族。少子化會像衝擊高等教育那樣,讓節節高漲的房價退潮嗎?

圖片來源:翻攝自華視新聞YouTube頻道

台灣房市買盤的基本人口結構

在台灣買房子的人,絕大多數是自住,以中信房屋2020年統計,自住需求佔比約90%。而以年齡來看,一半以上是20到40歲的年輕人,也就是我們俗稱的首購族。從2013到2022年,這個年齡區間的買房者,穩定維持在全國房貸申請案件數量五至六成間。

所以只要把這個年齡層的相關人口統計找出來,就可以大概知道台灣購屋主力的人口變遷趨勢。根據主計處2021年統計,台灣首購族人數大概在2010年前後接近峰頂,之後就一路往下,不到25年就將近腰斬。

台灣首購族人口變化。

等一下,既然首購族人口在2010年就開始減少,為什麼房價沒有馬上跌?

這跟小家庭成為趨勢有關:年輕人不想跟爸媽住,他們想買房搬出去。所以儘管年輕人越來越少,但因為他們搬出原生家庭,而不像上一代人多代同堂,一來一往減緩了對買房需求的負面影響。

戶口數的關鍵轉折在2023

未來25年內,台灣20-40歲的人口會幾乎腰斬。小家庭的趨勢只能稍微拖延人口變遷對買盤的負面影響。

根據國發會2021年委託政大社會系執行的「我國區域層級之家户推計模擬」,台灣的每年新增戶數,在2023年後,才會開始如同首購族的年齡層人口,穩定衰退。

該報告包含各縣市的估計。我以該資料製表,可以看到六都的戶數增幅在2025年後加速減少。其中,高雄、台北會最先在2035年-2040年間進入負成長(低於0)。而其他縣市除了離島因政策影響維持成長,幾乎都會衰退。屏東、台東、花蓮是戶數衰退最為嚴重的區域。

台灣戶數變化率。圖片來源:作者提供

2024─2028年間房市會達到短期供給高峰

2019年疫情爆發,美聯儲開啟無限QE,加上台商鮭魚回流的資金,房地產投資成為熱門標的。建商大量新開建案,並以預售屋籌集資金。2021年台灣建照核發數量創26年新高,也是十年來七都首度預售屋銷售超過成屋銷量

一個建案從領照到完工大概需要3年的時間,以2021年的建照核發狂潮來看,反映新建餘屋大約會在2024-2026達到台灣20多年來的高峰,但2025年前後由上述人口與家戶變遷來推估,購買需求會明顯縮減。

台灣戶數淨變化與住宅新建餘屋變化。圖片來源:作者提供

房市最後的狂歡或許即將結束

從基本的供需分析來看,台灣整體房價將因購屋人口與家戶成長趨緩,且2020-21年間大量新建案有待去化,而在兩到三年內,因新成屋賣壓沈重與需求下跌趨勢漸穩而明顯轉跌。因為區域人口變化不同,需求仍大的大都會周邊和產業成長區域可能仍可維持一定的需求。

2020年後這波房價上漲,或許是最後的狂歡。現在要促進生育,扭轉趨勢已經來不及,就算真的能立刻改變,現在的新生兒要成為社會中堅也是二十年後的事情。

《國土計畫法》的施行細則將在2025年上路,正好是上述變遷的關鍵時間點──房市需求趨緩或許能舒緩當前嚴重的高房價問題,但也將影響金融體系的穩定,以及未來的都市計畫、交通、住宅政策。是轉機或是危機,端看我們如何應對。

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