房價欲跌不易，年輕族群購屋需預留財務彈性

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2021年國內不動產市場展現高度韌性，也就是不畏本土疫情曾於5─7月升至三級警戒、政府打炒房政策，反而受益於低利率、資金充裕、投資保值、半導體廠投資等四大支柱，而使房市呈現價量齊揚局面，其中全年全國建物買賣移轉件數超過35萬件，呈現高個位數的增長。

價格方面，若以2021年第四季房價與2020年第四季相較，七大都會區年度漲幅除新北市外，其餘六都年度累計漲勢超過一成，新竹縣市、台南市、高雄市漲幅更逾兩成多。而2022年國內房市景氣預料將呈現多空拉鋸現象，呈現高檔震盪機率高，也就是景氣暫無反轉向下的情況，但價量再快速拉升的難度亦增加。

不過此也意謂短期內房價欲跌不易，另外房市景氣已出現北溫中南熱的局面，顯然區域發展也有些改變，究竟未來對於年輕族群購屋的影響與具體建議如何，以下將作一探討。

利率走勢、政府調控政策變化、買方對房價的接受度是未來應留意的三大因素

2022年國內房市的有利因素包括資金充沛（特別是壽險業者還可投入到商用不動產的金額高達6.82兆元）、物價上揚引發投資保值需求、都更與危老政策推動、經濟基本面與產業擴張衍生的商用不動產需求；不過未來仍須留意利率走勢、政府調控政策變化、買方對房價的接受度則是未來應留意的三大因素。

畢竟以利率而言，美國聯準會已宣布最早恐於2022年3月開始升息，今年升息次數達三次，而台灣央行也不斷表達2022年貨幣政策將趨向緊縮，也不排除將2020年3月降息的一碼升回來，因而房市所面臨的利率環境確實將有所轉變，所幸2022年即便升息一碼，房貸利率也偏向於歷史低檔，對於房市的影響應是心理層面，而預計升息實質對房市產生負面影響將落於2023~2024年。

2022年住宅市場價量增幅將不若2021年

在住宅市場方面，雖然政府打炒房政策並未針對剛性、首購的族群，市場資金也相當充沛，甚至半導體業大舉投資效應，持續透過科學園區、台積電指標大廠而鏈結房市，更何況土地、營建成本雙漲致使不少建案報價難有下調空間；不過因2021年房市價量已有相當幅度的漲勢，驅使買賣雙方對於價格的認知開始加大，拉長民眾的考慮期，買方開始出現觀望氛圍。

更重要的是，各部會持續加強打炒房的力道，包括金管會再啟不動產授信金檢、財政部力促各縣市進行囤房稅的改革、內政部通過平均地權條例與不動產經紀管理條例修正草案、央行祭出史上最嚴厲的選擇性信用管制措施，故上述因素恐將導致2022年住宅市場景氣由熱轉溫。

至於商用不動產市場，2022年仍是可期，除了半導體大舉投資、群聚三大科學園區與高雄地區的態勢仍顯著，此將帶動周邊廠房、廠辦、工業地產地需求外，台灣2022年經濟成長率有望達到4.10%，更是意謂企業置產與擴產動能仍在，況且投資台灣三大方案延長三年至2024年底，包括歡迎台商回台、根留台灣、中小企業加速投資等，預計將新增4,300億元貸款額度，吸引投資規模可達9,000億元，上述皆代表2022年商用不動產市場交易規模將具有支撐。

尤其中南部的成長空間將大於北台灣，也意謂台南市、高雄市未來將透過製造業的拉抬，也將同步帶動相關服務業的發展，南台灣在產業進駐的拉抬下，亦將創造不少就業機會，況且中南部房價相較於北台灣平均水準較低，可成為年輕族群就業與購屋的新選擇。

短期房價易漲難跌、房貸利率存在調升風險

由於土地、營建成本、缺工問題將使得成本面居高不下，況且房市需求端尚有剛性、置產等需求的支撐，因此2022年房價恐仍是看回不回，另外也有鑒於美國聯準會恐將提早於2022年3月開始升息，台灣貨幣政策也將跟隨趨向緊縮，2022年底前升息一碼的機會不小，連帶房貸利率存在調升的風險，後續2023年也不排除延續此態勢，因此建議年輕族群目前進場購屋時，需同時考量高房價、房貸利率上升的因素，而在購屋預算上提前做好財務規劃，適時保留彈性為佳，避免後續面臨購屋負擔加重的問題。