房價欲跌不易,年輕族群購屋需預留財務彈性

劉佩真
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2021年國內不動產市場展現高度韌性,也就是不畏本土疫情曾於5─7月升至三級警戒、政府打炒房政策,反而受益於低利率、資金充裕、投資保值、半導體廠投資等四大支柱,而使房市呈現價量齊揚局面,其中全年全國建物買賣移轉件數超過35萬件,呈現高個位數的增長。

價格方面,若以2021年第四季房價與2020年第四季相較,七大都會區年度漲幅除新北市外,其餘六都年度累計漲勢超過一成,新竹縣市、台南市、高雄市漲幅更逾兩成多。而2022年國內房市景氣預料將呈現多空拉鋸現象,呈現高檔震盪機率高,也就是景氣暫無反轉向下的情況,但價量再快速拉升的難度亦增加。

不過此也意謂短期內房價欲跌不易,另外房市景氣已出現北溫中南熱的局面,顯然區域發展也有些改變,究竟未來對於年輕族群購屋的影響與具體建議如何,以下將作一探討。

圖片來源:翻攝自華視新聞YouTube頻道

利率走勢、政府調控政策變化、買方對房價的接受度是未來應留意的三大因素

2022年國內房市的有利因素包括資金充沛(特別是壽險業者還可投入到商用不動產的金額高達6.82兆元)、物價上揚引發投資保值需求、都更與危老政策推動、經濟基本面與產業擴張衍生的商用不動產需求;不過未來仍須留意利率走勢、政府調控政策變化、買方對房價的接受度則是未來應留意的三大因素。

畢竟以利率而言,美國聯準會已宣布最早恐於2022年3月開始升息,今年升息次數達三次,而台灣央行也不斷表達2022年貨幣政策將趨向緊縮,也不排除將2020年3月降息的一碼升回來,因而房市所面臨的利率環境確實將有所轉變,所幸2022年即便升息一碼,房貸利率也偏向於歷史低檔,對於房市的影響應是心理層面,而預計升息實質對房市產生負面影響將落於2023~2024年。

2022年住宅市場價量增幅將不若2021

在住宅市場方面,雖然政府打炒房政策並未針對剛性、首購的族群,市場資金也相當充沛,甚至半導體業大舉投資效應,持續透過科學園區、台積電指標大廠而鏈結房市,更何況土地、營建成本雙漲致使不少建案報價難有下調空間;不過因2021年房市價量已有相當幅度的漲勢,驅使買賣雙方對於價格的認知開始加大,拉長民眾的考慮期,買方開始出現觀望氛圍。

更重要的是,各部會持續加強打炒房的力道,包括金管會再啟不動產授信金檢、財政部力促各縣市進行囤房稅的改革、內政部通過平均地權條例與不動產經紀管理條例修正草案、央行祭出史上最嚴厲的選擇性信用管制措施,故上述因素恐將導致2022年住宅市場景氣由熱轉溫。

至於商用不動產市場,2022年仍是可期,除了半導體大舉投資、群聚三大科學園區與高雄地區的態勢仍顯著,此將帶動周邊廠房、廠辦、工業地產地需求外,台灣2022年經濟成長率有望達到4.10%,更是意謂企業置產與擴產動能仍在,況且投資台灣三大方案延長三年至2024年底,包括歡迎台商回台、根留台灣、中小企業加速投資等,預計將新增4,300億元貸款額度,吸引投資規模可達9,000億元,上述皆代表2022年商用不動產市場交易規模將具有支撐。

尤其中南部的成長空間將大於北台灣,也意謂台南市、高雄市未來將透過製造業的拉抬,也將同步帶動相關服務業的發展,南台灣在產業進駐的拉抬下,亦將創造不少就業機會,況且中南部房價相較於北台灣平均水準較低,可成為年輕族群就業與購屋的新選擇。

短期房價易漲難跌、房貸利率存在調升風險

由於土地、營建成本、缺工問題將使得成本面居高不下,況且房市需求端尚有剛性、置產等需求的支撐,因此2022年房價恐仍是看回不回,另外也有鑒於美國聯準會恐將提早於2022年3月開始升息,台灣貨幣政策也將跟隨趨向緊縮,2022年底前升息一碼的機會不小,連帶房貸利率存在調升的風險,後續2023年也不排除延續此態勢,因此建議年輕族群目前進場購屋時,需同時考量高房價、房貸利率上升的因素,而在購屋預算上提前做好財務規劃,適時保留彈性為佳,避免後續面臨購屋負擔加重的問題。

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