2023年國內房市景氣續降溫,買房宜停看聽

劉佩真
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2022年六都建物買賣移轉件數跌幅達9.0%,為六年來首度出現衰退局面,而商用不動產投資買賣市場、土地交易市場也較2021年萎縮17.6%、40.61%,前者終止前三年連續成長的態勢,後者則是創下近年來最大的跌幅,顯然不論是住宅市場或是商用不動產產品,2022年表現均已未如2021年價量齊揚的局面。

這反映國內外經濟情勢轉折向下,加上貨幣政策轉向緊縮,甚至房市調控政策未停歇,況且買賣雙方對於價格認知差距的擴大,皆讓國內房市景氣氛圍轉向保守。而在2023年初之際,究竟該如何看待我國房市所面臨的經營環境,以及住宅、商用不動產各類市場的展望,更重要的是購屋族又該如何面對2023年的情勢,以下將就各面向進行分析。

圖片來源:路透社/達志影像

2023年住宅市場將呈現持續降溫態勢

2023年以來國際經濟表現由於主要國家貨幣政策仍趨於緊縮、國際地緣政治風險動盪持續、供應鏈進行重組等,全球呈現低度成長的機會大,況且央行預測我國經濟成長率恐落於2.53%,未如2022年2.91%的水準,顯然近期整體經濟情勢正處於下行階段,況且從M1B、M2的走勢來看,反映市場資金動能已轉弱,加上台股也呈現震盪的走勢,以及2022年央行升息2.5碼對於購屋負擔有加重的情況,況且政府打炒房的動作並未因房市降溫而有縮手,特別是《平均地權條例》已在立法院三讀通過,對於現階段的房市景氣無疑呈現雪上加霜。

同時央行總裁也提到選擇性信用管制會實施一段較長的期間,未來央行貨幣政策轉向會比房市管制結束得更快,更何況房市新增供給陸續浮現,此可由建築物核發建照、建築物使用執照、新屋開工數的走勢可知,因而在需求持續萎縮、房市供給陸續增加下,2023年整體交易市場持續出現降溫局面,全年多數房地產業者或機構多預測建物買賣移轉件數恐向30萬件靠攏。

2023年土地、商用不動產投資買賣規模恐持續呈現萎縮態勢

以土地市場來說,2023年該類產品交易規模恐仍難以出現止跌回升態勢,主要是房市景氣低迷、投資趨向保守,況且受央行信用管制影響,行庫對購地放款趨於保守,目前購地貸款成數上限僅五成,還須保留一成動工款,且有限期開工的壓力等因素,使得全台多處精華土地標售受挫,預計在高總價土地標售,有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大型不動產開發商。

此也意謂土地市場的取得者未來將呈現大者恆大的局面,其他中小型不動產開發商或是其他資金實力欠缺的企業,2023年要取得土地,門檻相對較高。而在商用不動產買賣市場方面,受到2022年央行共升息2.5碼拉高保險業者最低報酬率高達2.72%,創下七年來新高的影響,加深保險業者購買物件難度,且評估期間也有所拉升,保險業者出手相對謹慎,況且製造業及科技業等自用型買盤因景氣處於修正階段而趨緩,致使2023年商用不動產買賣市場恐持續萎縮。

2023年延後購屋等待房價下跌是最佳策略

對於一般民眾而言,有鑑於國人所得提升仍有限,特別是2023年經濟情勢仍顯嚴峻,所得難以樂觀看待,加上目前房貸利率一房來到1.935%、二房為2.2%、三房來到2.345%,代表民眾購屋負擔確實感受到壓力,以1,000萬元的房貸30年期來看,每個月負擔的金額已由2022年3月利率提高前的3.4萬元上升至3.7萬元,也難怪政府所公布的房貸所得比、房貸負擔率仍續創新高;在上述情況,以及多數民眾對於2023年經濟看法更趨悲觀之際,延後購屋等待房價下跌則是最佳策略,畢竟2023年上半年在房市供給不斷釋出,需求端仍顯低迷之下,可預期房價將會出現鬆動,預計下半年價格的下跌將可逐步形成趨勢,屆時潛在購屋者始可開始慢慢物色物件。

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