台北市府是在推社會住宅或在推高房租?

詹順貴

圖片來源:台北市社會住宅招租網

11月25日,台北市長柯文哲視察明倫社會住宅,讓大家發現其中三房型每月租金竟高達4萬500元,引發外界譁然。柯文哲當場也不滿,表示回去要做檢討。但到了12月2日,卻態度大轉變,宣稱當初公宅設計就是按照北市戶口人數去登記,並且要達到混居的目的,否則未來很可能變成貧民窟,同時表示「我們不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」。

柯文哲早前曾說過「社會住宅如果一個月租金3萬2千,那乾脆去付頭期款繳房貸就好,我租3萬多塊房子幹甚麼?」結果他自己卻推出月租更高達4萬500元的社會住宅。而因飽受批評回去檢討一星期的結果,不是釐清何謂社會住宅?社會住宅的政策目的是甚麼?反而只是在找藉口,先將原本的社會住宅,轉譯為更中性的公宅,企圖擺脫社會住宅應肩負的政策目標,然後再進一步將污名化的標籤「貧民窟」直接往社會住宅上貼。人品之卑劣,手法之惡質,莫此為甚。

所謂社會住宅,一般是指政府為照顧所得較低的家庭或特殊的弱勢者,而出資或補助興建、又或補助民間擁有合於居住標準的房屋,採取只租不賣方式,提供符合條件的對象申請承租的住宅。

社會住宅,源自歐洲都市化過程中,住宅市場供給逐漸失衡,讓中低所得者逐漸買不起都市住宅,往郊區遷居而使往返都市交通時間加長,導致成人就業、子女教育、社區整合、環境衛生、治安、乃至個人健康等都受到影響,因而出現社會不安與衝突。歐洲國家為解決上述問題,在不影響住宅市場的情況下,乃推出此種「只租不賣」的社會住宅,來衡平弱勢者合理或有尊嚴的居住需求。

在衡平弱勢者居住需求的政策目標下,適用社會住宅的弱勢者通常是以下三種類型:1、社會經濟條件上的弱勢,例如種族、職業;2、身心上的弱勢,如有精神、智能或肢體上障礙等;3、階段性弱勢,如(地震、暴雨、土石流)災民、受暴婦女、需工作餬口的單親帶幼子家庭、甚至剛畢業轉就業的青年,乃至學生。

從以上社會住宅定義、政策目標與適用對象,很清楚可以看出,有非常重要的政府社會福利服務的功能取向,而這項功能,其實同時也是現代政府(不管是中央或地方)責無旁貸的義務。

在早期類似社會住宅功能的平價住宅,確實出現過類似貧民窟的髒亂破敗現象,但究其原因,是因為當時規劃設計標準偏低,又以出售為主,加上欠缺完善的社區或物業管理,才會蒙上「貧民窟」污名。但現今社會住宅的規劃設計標準已有基本要求的一定共識,必須符合適足居住或有尊嚴的居住,而且只租不售,政府還須負責(通常委外)或監督物業管理,所以,縱使沒有混居,理當不至於重蹈當初「貧民窟」的覆轍。

令人不解的是,作為首都市長,縱使在明倫社會住宅邀功政績不成,終究也是北市府所規劃興建完成的住宅與財產,何須惱羞成怒反手將它貼上都是窮人住的標籤,再抹上可能成為「貧民窟」的污名?

其實只要翻開明倫社會住宅的決策過程,便可知道柯文哲的大錯特錯。首先,它的基地,原本是明倫國小校地,因為少子化廢校後,將使用地別(俗稱地目)由文小變更為住宅用地而來,這是公益用途的變更,並非原本即價值不菲的住宅用地;如上述的社會住宅政策功能,也具備高度公益目的。

而政府經費來源主要來自稅收,施政也是為服務人民、增進人民福祉,因此,並非任何政策都需要套用自償率,尤其社會福利政策根本就更不該考慮自償率。不問青紅皂白地將一項社會福利政策錯誤地套上自償率緊箍咒,便注定會出現此一每月租金逾4萬元,需月收入達13萬元的家庭才租得起的荒謬結果,連北市府前社會局長許立民都說「真的太貴了」。

其次,其租金的定價方式,也非常有問題。11月25日到現場的柯市長也認為蓋得太豪華,因此以市價打85折,三房型還是高達4萬500元。之後都發局推翻柯文哲說法,改稱是依興建成本85折計算自償率來定價,而非依周邊行情。但規劃設計標準訂得太高,必然大幅拉高興建成本,在納入自償率考量,租金當然也跟著居高不下,這已經完全脫離社會住宅設計理念與規劃目的,比較像是當起包租公。

新聞曝光後,前都發局長林洲民曾公開指出他在任時,一直依柯文哲2014年競選白皮書在規劃社會住宅,因此守住每坪500元防線,看到目前的租金定價也非常詫異。言外之意,柯文哲因大巨蛋案將絆腳石林洲民拔官後,連柯自己最初的競選白皮書政見(等同初衷)也一併棄如敝屣,才會政策大轉彎。

這樣的政策大轉變,是否讓台北市社會住宅空有其名而無其實?連帶是否因社會福利預算不當使用而產生排擠效應?未來都值得追蹤。

但筆者最擔心的是,會不會步上2009年4月至2010年9月間,馬政府為拉抬剛畢業3年內的青年就業率,所實施包含原本應由企業負擔勞健保費用及薪資共26190元的補助方案,反而拉低起薪至22K的不當定價後塵(因該方案沒有要求企業必須額外增加薪資,因此許多企業直接以政府補助額實施,產生實習生實際可領取薪資僅為22000元的窘境。22K雖然高出當時基本工資17280元,卻低於一般大專畢業生平均薪資行情,因而在方案實施後,反而逆向拉低許多企業在聘用大專畢業生的起薪),出現基準線比價效應?

也就是說,台北市府替台北市的住宅租賃市場定出了40坪上下的三房型房屋租金的地板底價(22K則是忽略了企業的貪婪,不小心定了天花板價)?以後只會繼續往上漲而害苦了更多台北市民?

要在台北市生活,最艱難的就是住的問題,社會住宅的第一步如果就大錯特錯,柯市長端出再多結婚、生產、補助育兒,對青年人而言,都不會有太大誘因的。

作者為律師

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