台灣真的沒囤房問題?韓國打房真的失敗嗎?

黃仲綸

論囤房稅修法前,我們應該先釐清的兩個問題。

「囤房稅」、「房地合一稅」兩部關於落實居住正義的修法,從去年四萬社宅議題延燒開始,受到高度關注與討論。但這個月初,行政院僅通過房地合一稅修法版本,另一部同樣受到期待的囤房稅修法,卻以台灣沒有囤房問題、韓國打房失敗為以理由暫緩。

消息一出,朝野立委紛紛砲轟表示對於政府態度感到困惑,《自由時報》則大力攻擊囤房稅會傷及無辜,就連先前財政部為了試水溫透露給媒體的版本都被刻意忽略,試圖營造出僅有在野黨與民間在討論的氛圍。最後於總質詢時,蘇揆則是以「恐因移價效應被漲租」暫緩囤房稅修法;財政委員會則於本周召開「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會,廣邀政府與各界代表討論,其中最多被拿來拒絕囤房理由,就是「台灣沒有囤房問題」、「韓國文在寅上台後25次打房失敗」兩大理由。

圖片來源:翻攝自華視新聞Youtube頻道

事實上,台灣真的沒有囤房問題嗎?換言之,台灣住宅集中化程度是否嚴重且持續惡化?另外一點,韓國文在寅上台後所實施的25次打房策略,真的越打價越高嗎?這兩個問題於過去一年來討論囤房稅時,不斷被拿出來作為拒絕修法的理由;以下分別就兩個理由試圖做釐清,否則在討論是否推動囤房稅時,總是被這兩個錯誤的事實根據中斷討論。

一、台灣住宅集中化程度是否嚴重且持續惡化?

內政部去年五月曾發新聞稿表示「數據顯示臺灣囤房問題有限」,其內容摘要如下:

「財政部107年『房屋稅及所有人歸戶統計』,推估持有一間房子的人共擁有約800萬間房子,佔總數的75.67%;持有四間以上房子的多屋者共擁有約47.7萬間房子,僅占房屋總數的4.52%」

事實上,這數字僅以「縣市房屋個人歸戶」資料為佐證,與真實狀況落差極大,如跨縣市購屋、房產登記子女名下等狀況均無法呈現。因此,若要統計真實臺灣房屋持有狀況,應採用「全國家庭總歸戶」的概念來做統計,也就是包含將「縣市房屋」持有資料統整為「全國房屋」持有資料的「全國歸戶」,以及將「個人的」房屋持有資料統整為「家戶房屋的」持有資料之「家庭歸戶」。換言之,是否有囤房事實的認定基準,應該以家庭(夫妻及未成年子女)而非以個人為單位,計算該家庭在全國各縣市持有房屋之總數。

若將同一年的資料進行全國家庭總歸戶後來看,便可發現,如果依照內政部原先算法持有四間房子以上囤房者共有約47.67萬,僅占房屋總數4.52%。但改變其統計方法後,持有四房以上房子的囤房者擁有房子暴增至176.9萬戶,占房屋總數的15.1%。持有兩房以上者,占總房屋數高達52.1%,與先前內政部表示多屋者僅24.33%差異甚大。

圖片來源:都市改革組織OURs/作者提供

二、韓國25次打房策略,真的越打價越高嗎?

這是完全錯誤的推論,韓國有著獨特的租屋市場制度「傳貰」,「貰」中文念「ㄕˋ」,與台灣人所理解的租屋概念差異甚大,不能直接類推比較。傳貰在漢字可寫成全租或全稅,其概念是房客在租屋時繳交一大筆押金給房東,租屋期間不需要額外支付租金,只需要自己負擔水電、管理費等雜支,租約到期房東會全額退還押金。可能大家會有疑問:一大筆押金究竟是多大呢?以 2020 年 4 月的資料,首爾傳貰的押金金額是房價的 54.7% ,首都圈旁的仁川是 73.1% ,京畿道則是 65.1% 。以首爾來說,租一間 1,000 萬的房子平均要付 547 萬的傳貰押金。因此,將韓國與台灣兩者混為一談,是基於錯誤事實在討論!

另外,根據OECD數據統計可以知道,韓國的房市指標從文在寅上任後25輪的打房措施確實對於韓國房市抑制有顯著的效果。南韓房產價格飆升,民怨高漲,已到了文在寅政府認為危及政權存廢的關鍵之一,因此上任後大動作要求各部會提出更有效的打房政策。從2017年上任後,雖然「名目房價」相較2014年有逐漸上漲趨勢,若搭配著韓國國民實質所得一起看,可以看「房價所得比」確實也有大幅下降的趨勢,並非財政部所說韓國房價越打越高。

圖片來源:Data from OECD, 「政治不正確」粉專/作者提供

此外,韓國房價飆漲也僅限於首都首爾,其第二大都市釜山也未有明顯漲幅,其原因在於首爾房屋供不應求,租屋與買房需求遠大於供給,相對於台灣的狀況是供給存量足夠,但多數房屋持有成本太低,以至於淪為空屋的情況不同。

圖片來源:statista/作者提供

最後,台灣房價有沒有過高,我相信即使沒有這些統計數據,以民眾的生活經驗來看,已經可以深刻感受到台灣高房價所帶來的生活壓力。過去財政部曾鬆口要研議囤房稅,甚至試圖對媒體放消息想試水溫。如今,卻定調暫不會推動囤房稅修法,但眼前就是連年攀升的高房價,政府該如何面對呢?

台灣囤房真正的問題,就在於持有成本過低,若以現況實質稅率0.6%計算的話,或許你在台北市持有一間三房兩廳的公寓,可能所繳的房屋稅都還比養一台Lexux還低。

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