居住正義不應侷於購屋

林靖凱
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自2008年金融海嘯蔓延全球,全世界各類資產價格應聲下挫,特別是在暴風圈中的核心──房地產,更是重災區。時任美國聯準會的柏南克為了救市,一聲令下開啟無限量化寬鬆的貨幣政策,淹腳目的市場資金,不但撐起各國擱淺的經濟之船,也是房市多頭的起點。當然,市場相對淺碟的台灣房屋市場也不例外,而不斷攀升的房價時至今日,是各場選舉議題中的重要焦點,「居住正義」儼然是有意問鼎大位的政治人物不可迴避的必考題。

圖片來源:翻攝自華視新聞YouTube頻道

聯合國《經濟文化及社會國際公約》第11條有提到,本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。意表自由選擇居住處所、擁有安全居住的地方視為身為一個人應享有的基本權利。相同的概念,在國內法當中的中華民國憲法第10條的居住遷徙自由、兩公約施行細則、身權公約施行細則、住宅法等可見。若再詳細描述何謂居住權,聯合國人居委員會是這麼定義:「適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、基本廚衛浴設備、和達到就業及基本社會公共設施的合適地點,這一切均要在合理的費用之下。」(華昌宜,〈人居日的台灣居住檢視〉,2015)

台灣的「居住正義」幾乎就在談購屋

依據前述概念,擁有居住權不必然必須對所住建物具備所有權。但回頭來看台灣目前討論的「居住正義」議題,經常是圍繞在「年輕人買不起房」、「幾年不吃不喝薪水才能買一間房」,背後都透露一個概念──要解決住的問題必須要買房。但滿足居住的需求,除了購屋,還有租屋、共居等其他形式,可見國人對於「居住」的想像較為偏頗,政府所謂的「打房政策」,同樣是圍繞在囤房稅、實價登錄、禁止預售屋紅單轉售,與購屋相關交易事項進行限制,期望達到抑制房價的效果。

台灣房價所得比高於美、日、德等先進國家,其中不乏存在許多有趣的現象。例如,台中市仍是空地雜草一片的單元二、三的重劃區,尚無機能可言,公共設施更是缺乏,但房價卻高於隔壁生活與教育機能非常成熟的南七期區。若以「住屋」觀點考量,實在令人百思不得其解,惟由「投資」觀點切入,一切就說得通了。「房屋金融商品化」是台灣人有土斯有財,與買房居住兼具投資猶如投資型保單般的複合需求所融合而成的一個現象。往往期待買房出售後賺取利潤的動機,還大於實際居住需求,因此出現年輕人「肚子扁扁也要住偏遠」的情況發生,大家忍受各種生活不便,都是為了賣房賺錢的那一刻。利用經濟學的預期理論來解釋,當大家都預期房價未來會比現在高,那現在的房屋就一定會漲價。只要房屋買賣之間,即使因為政策增加不少費用,一旦出售還能取得超額利潤,一樣無法讓房子回歸合理價格。除非政府對於房屋市場只允許合理利潤存在,才能抑制漲價的預期心理。不過台灣的住宅自有率約80%,在民主社會政黨經由選舉取得權力,短時間內無法期待執政者可以雷厲風行對抗這樣的結構性問題,而去得罪廣大的選舉人。

先解決住屋才能進一步談購屋

居住問題必須一步一步解構才有辦法達成,應先有層次的解決「住屋」族群的問題後,再來處理更為複雜的「購屋」問題,否則一切只是在原地踏步,居住權永遠無法獲得改善。

目前解決住屋議題的主流是社會住宅,但它是一個好的解方嗎?截至2022年底,台灣總住宅數量為922萬宅,預計2024年社會住宅數量可達12.7萬戶,占總住宅數量的1.38%。很容易看出,要利用社會住宅的數量來影響房價,可說是杯水車薪。另外,社會住宅從土地取得、營建到出租,所耗費的人力、物力成本,皆極耗費政府的施政量能,在對比其所能提供居住的戶數,並不符合效益,也缺乏效率。而無論中央或地方政府,過去為籌措財源,較精華的土地大多早已出售,造成社會住宅可供建造的地點,難以貼近工作的高機能地區。再者,社會住宅提供齊一性的住房,很難對應各種不族群的需求,在經濟學上,可稱之對人的效用較低。最重要的一點,社會住宅的租客在居住期限一到,一樣要面對買屋或租屋的現實問題,等同延後居住課題的發生時間罷了。

台灣土地私有制行之有年,房市的運作是與美國、日本相同的自由市場機制,若再考量文化的相近程度,日本的做法很值得台灣借鏡。租屋市場是能快速滿足居住需求者,並有較多樣租屋類型、房屋地點可供選擇,是適合解決居住問題首要切入的方案。台灣住宅租賃市場長期的不透明,法規管理缺乏完善體制,雖然談到居住正義,租屋市場偶爾被提起,經常不是關注的重點,鮮少著墨。日本約有35.5%的家戶是居住在租賃住宅,住宅租賃市場與成功經驗值得台灣參考,藉由周全政策發展住宅租賃產業是未來趨勢。

日本的租屋政策可供參考

日本的租屋政策具有長期性的規劃,依據不同的區域訂定供給量,再按住宅類型、區域、價格、合約限制與補助優惠,皆有明確的法律規範,對於較弱勢者及年長者都能提供安定的居住環境。例如,為保障房客的居住權,合約一簽大都有2年,但只要房客有意續住,並繳交房租,則屋主無正當理由不得拒絕,並不能隨意漲租,或強制收回房屋。相對地,房客在入居之前,屋主有權要求取得租客的姓名、地址、年齡基本資料以外,還有就任公司及地址電話、職稱、年薪,並要提供連帶保證人和他的相關個資。屋主可依據這些情報,調整租金,或決定是否出租。

因為法規要求雙方負起的權利義務較高,間接推動房屋租賃管理行業的發展,資訊更得以透明化。所以台灣應正視租屋市場健全相關法規的修訂,給予雙方更公開透明的資訊,獲得保障。另一方面,可擴大包租代管與崔媽媽模式的辦理範圍,不足之處公部門應直接介入運作,以消除租屋各種地下化行為與潛規則。如此一來,優先解決超過300萬人的租屋族群的居住需求,不但租客直接受惠,也降低購屋的需求量,是平抑房價的另一個助力。

根據統計,台灣家戶房貸占家計所得約35%,若能釋放將房貸與房租差額的可支配所得,將讓台灣的消費內需有所提升。年輕族群更有餘韻投資於自己,以面對未來劇烈變化的各種態勢。

如果人民支付租金便可住在適合自身需求的住所,而購入自住住宅者以合理價格取得,售屋者收取正常利潤,那就是居住正義到來的一天。

作者討厭數學,但高等教育讀了六年經濟學;討厭官僚,卻當了公務人員。如宿命般的資源錯置中。

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